Bail et clause de solidarité
Un office publique d’HLM avait donné à bail à deux personnes un appartement à usage d’habitation. Une clause dudit bail était stipulée ainsi : « Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l’exécution du présent contrat. Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé ».
L’un des deux concubins avait alors donné congé de sorte que l’autre demeurait seul dans les lieux.
A la suite d’impayés de loyer, le bailleur faisait délivrer aux preneurs un commandement de payer visant la clause résolutoire puis les assignait devant le Juge des référés en constatation de la résiliation du bail.
La Cour d’appel avait alors réputé la clause non écrite en retenant qu’elle revêtait un caractère discriminatoire et déséquilibré parce qu’elle pénalisait les colocataires par rapport aux couples mariés ou pascés. L’arrêt retient en effet que cette clause est discriminatoire en ce qu’elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, pour lesquels aucune sanction n’est prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur, et qu’elle introduit un déséquilibre entre les parties contractantes au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur, lequel se réserve le pouvoir d’apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourra réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé.
La solidarité s'applique quelque soit la situation personnelle du preneur
C’est dans ces circonstances que la Cour de cassation vient casser l’argumentation du juge d’appel au visa de l’article L. 132-1 du Code de la consommation en estimant que comme tout copreneur solidaire, le colocataire est tenu au paiement du loyer et des charges jusqu’à l’extinction du bail, soit pour une durée limitée.
Classiquement en outre la Cour confirme sa jurisprudence antérieure qui tend à préciser qu’en l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.
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