Le mandat écrit
Aux termes de l'article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire "Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire".
En pratique, le mandat doit être écrit et répondre à plusieurs règles dont la violation peut être sanctionnée par la contestation de la validité de l'assemblée générale. La sanction est donc l'annulation de l'assemblée générale. La plus part du temps, dès lors que le mandat n'est pas laissé en blanc, le pouvoir sera laissé à un mandataire qui aura les instructions de vote de son mandant : il s'agit d'un mandat impératif.
Cependant, le mandat impératif lie t-il le mandataire qui déciderait de voter contre la volonté du copropriétaire qui donne le pouvoir assorti d'instructions écrites ?
C'est à cette question que la Cour de cassation à répondu de manière négative.
Mandat impératif et vote
Dans la présente espèce, un copropriétaire avait délégué son vote à un autre copropriétaire pour une assemblée générale lors de laquelle le mandataire avait fait fi des volontés de son mandant et s'était opposé à plusieurs résolutions. C'est alors que le copropriétaire déchu a décidé d'agir en responsabilité, non contre le copropriétaire réfractaire mais contre le syndic au motif qu'il estimait qu'il aurait du prendre en considération son votre prérempli plutôt que celui donné par le copropriétaire.
La Cour d’appel déclare l'action en annulation irrecevable en retenant que Mme X... a voté en faveur de cette résolution en remettant un mandat impératif à sa fille et qu’elle aurait pu indiquer les résolutions sur lesquelles sa mandataire pouvait échapper à ce mandat impératif.
Dans un attendu de principe, la Cour de cassation casse l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS : « qu’en statuant ainsi, alors que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Elle ajoute « qu’un syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher un mandataire d’émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat ».
Maître Culoma, avocat à Aix-en-Provence et à Gap, intervient en droit de la copropriété.