Une autorisation d’occupation précaire des parties communes peut se prendre à la majorité simple des copropriétaires réunis en assemblée générale : Cass. 3e civ. 5-4-2018 n° 17-14.138 F-PB

En droit de la copropriété, chaque lot de copropriété est constitué d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, lesquelles résultent du règlement de copropriété. Les parties privatives sont celles réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, lequel en est l’unique propriétaire tandis que les parties communes sont celles qui ne sont pas privatives. Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire doit pouvoir jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.

Dès lors lorsque qu’un individu ou une entité désire utiliser les parties communes pour un usage personnel, ce dernier doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Toutefois, il convient de s’interroger sur la majorité requise pour conférer cette autorisation.

C’est précisément à cette question qu’a répondu la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 5 février 2018.

Occupation temporaire d'utilisation des parties communes

C’est ainsi qu’en espèce, un copropriétaire commerçant et lui-même exploitant d’un restaurant avait fait assigner le syndicat des copropriétaires en vue d’obtenir l’annulation de la résolution d’une assemblée générale de 2013 ayant autorisé l’installation, un locataire d’un lot à usage de restauration rapide, d’une terrasse démontable sur les parties communes extérieures de la copropriété à la majorité de l’article 24.

En d’autres termes, le Syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale avait autorisé le locataire à installer une terrasse amovible sur les parties communes à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans un arrêt rendu 3 janvier 2017, la Cour d’appel de CHAMBERY avait débouté l’appelant de sa demande d’annulation de la résolution querellée et avait validé ladite occupation à la majorité simple.

Non satisfait de cette décision, le demandeur régularisait un pourvoi en cassation dans lequel ce dernier faisait valoir que la décision d’assemblée générale prise en 2013, aurait du relever d’un vote pris à la double majorité de l’article 26 dans la mesure où cette résolution concernait la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Le demandeur soutenait également que la résolution litigieuse aurait dû être votée à la double majorité de l’article 26 dans la mesure où elle avait trait à des travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration.

(Il convient de noter que depuis la loi ALUR, les travaux d’amélioration sont désormais voté à la majorité de l’article 25).

L’argumentaire du demandeur est cependant rejeté par la Haute juridiction qui retient « qu’ayant relevé que l’occupation de parties communes, consentie par la résolution attaquée à titre précaire et sur une surface déterminée, était révocable et que la terrasse installée par la société Le Rencard était démontable, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, ni de répondre à un moyen inopérant tiré de l’autorité de la chose jugée, a exactement retenu que la décision relevait de la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».

De cette décision, les Syndicats des copropriétaires et Syndic peuvent donc en tirer un enseignement direct : Les autorisations temporaires d’occuper une partie déterminée des parties communes peuvent se prendre à la majorité de l’article 24.

Il convient cependant de noter que, par cet arrêt, la Cour de cassation n'a fait que confirmer une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 2-3-2010 n° 09-13.090).