Usucapion et parties communes
Dans une copropriété, le syndicat des copropriétaires existe de fait dans la mesure où, il est d'ailleurs important de rappeler, le statut de la copropriété des immeubles bâtis s’applique même en l'absence de volonté des copropriétaires ou de règlement de copropriété. Ainsi dans le cadre d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires qui bénéficie de la personnalité civile existe par sa seule soumission au statut (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), et il est détenteur des parties communes de l'immeuble.
Une analogie systematique au droit commun est à exclure compte tenu de la particularité du droit de la copropriété.
On le sait, la jurisprudence a depuis longtemps admis qu’un copropriétaire, via l'usucapion, pouvait revendiquer la propriété exclusive d’une partie commune par le biais d'un usage trentenaire de la chose (voir notamment Civ. 3e, 26 mai 1993, n° 91-11.185, RDI 1993. 411, obs. P. Capoulade et C. Giverdon).
Or, par cet arrêt du 8 octobre 2015, la Cour de cassation a admis le principe qu'un syndicat des copropriétaires puisse acquérir un lot privatif par un simple usage trentenaire de la chose.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires s’opposait à la vente d’un lot de copropriété qui était à une buanderie en arguant que ledit local avait fait l'objet d'une acquisition par prescription trentenaire, dès lors qu’il était utilisé par tous les copropriétaires comme garage à vélo. Pour débouter le syndicat de sa demande, la Cour d'appel avait retenu que l'espace était contenu dans le règlement de copropriété en tant que partie privative et qu'aucune assemblée générale n'avait voté un changement de destination. La Cour de cassation casse alors l'arrêt d'appel au motif que "qu’aucune disposition ne s’oppose à ce qu’un syndicat de copropriétaires acquière par prescription la propriété d’un lot". La cassation est alors prononcé au visa de l'article 2272 du Code civil.
Acquisition d'une partie commune et difficultés futures ?
Au titre des nombreuses interrogations suscitées par cette arrêt, il en est une qui aura une répercution sur tous les copropriétaires, celle de savoir si cette acquisition et cette augmentation corrélative des parties communes devra engendrer une nouvelle répartition des charges de copropriété.
Une réponse est attendue sur ce point.